周边大城市房子纷纷涨价，平湖楼市拒绝恶意跟风

成本导向型定价策略给购房者最大保障

访海德城营销策划部经理 陈宏

文/裘文其

最近上海杭州楼市涨价风潮对平湖楼市是否有影响？2009年平湖房地产涨价战到底会不会开打？我们特意采访了陈经理。她是杭州人，曾在杭州地产行业工作多年，现为海德城营销策划部经理。海德城属耀江集团旗下的上市公司海南海德实业股份有限公司（证券代码：000567）在平湖投资开发的40万平方米大型楼盘，现为平湖最大商业住宅楼盘。

TOP+尚流：你如何看待目前杭州楼市涨价风潮？

陈宏：在不久的几天以前，杭州上海楼市还以低价入市走量，分散在下沙、临平、转塘、留下、三墩等边远郊区楼盘，降价伴随的是杭州最近一段时间销售量的大幅提升，3月9日到3月15日一周时间成交量达到1015套，再创2008年以来的周成交量历史新高。随后几天楼市马上反戈回涨，杭州上海各大楼盘纷纷涨价，造成一个楼市回暖的明显征兆。

从之前杭州郊区楼盘以短暂降价推出09年楼市交易高峰看，平湖楼市没有跟着波动，因为杭州郊区那些楼盘从07年下半年到08年底，在楼盘品质各方面并没有提升情况下，房价从4000元/平方米疯涨到14000元/平方米，涨价超过3倍。现在这些楼盘从1万以上降到1万以内，降价后均价仍在6000元/平方米以上。即使现在看上去降价幅度很大，相比07年下半年，杭州郊区盘房价还是涨了50%以上。

那么从现在杭州上海楼市交易量价齐升来看，平湖楼市还是没有大幅度的涨价，价格表现平稳，但交易量还是被火速推高，单日最高成交量高达19套，为历年罕见。

    TOP+尚流：杭州楼市涨价会不会影响平湖房价全面上涨？

    陈宏：杭州楼市短暂涨价没有引起平湖房价变动，涨价给平湖带来的是交易量回升，还没有影响到平湖楼市涨价层面。杭州和平湖的定价策略、房价基数完全不同。平湖开发商定价策略都非常务实，以商品房成本决定价格，成本相对固定，随着物价提高，成本略微上涨，所以这些年平湖楼盘从未有过大波动，一直呈略微上涨趋势。平湖楼盘通常低价开盘，逐渐微涨，给购房者购买时机最大保障，什么时候买都实实在在，买了不会因为跌价而后悔。像东湖边铂晶馆08年底开盘4200元，现价4500元左右，我们海德城开盘4000元不到，后来很快就超过4000元，现价4300元左右。

    市场导向型的定价策略可以从4000元涨到14000元甚至24000元，不管楼盘品质是否提升，只要同板块土地拍卖价格有小涨，在售楼盘就跟着大涨价，一个比一个涨的多，后来就形成一定泡沫。平湖楼市历年以来单次涨幅都在300元以内，一直很平稳。

    TOP+尚流：海德城愿意压缩利润空间换取销售量吗？

    陈宏：在保证楼盘品质基础上，降价的唯一可能是压缩开发商的利润空间，我们的定价本身也是成本导向，利润限定在透明的范围里。我们十分乐意压缩利润促进销售（笑）。大家都知道薄利多销，只要投资回报周期短，少挣就是多挣。但房地产前期投资巨大，销售周期很长，所以目前还远远谈不上利润。

    目前房地产开发成本为土地、建筑、建安、营销管理、税费财务等方面，这些都是前期已投入的成本，已占楼面价很高比重，我们从销售进程看还谈不上利润，成本远远没有收回。销售周期长，未来有不可预见的风险，我们利润都还没有看到，怎么压缩“利润空间”？

    TOP+尚流：你认为2009年平湖楼市会不会全面涨价？

    陈宏：由于平湖楼市都采用成本加固定投资回报的定价策略，每个楼盘主要成本都是透明的，前期巨大投入也是透明的，（笔者按：土地拍卖价格、房产销售税率政府都有数据公报）让平湖开发商压缩不可预见的“利润”很难。即使是开盘后低于开盘价销售的在售楼盘也是暂时为了走量，当回笼一定比例资金后，价格自然要回到成本加固定回报的路上。

最近杭州、上海楼市回暖，成交量大幅上涨，并带动整体楼市全面上涨。近一个月每天的成交量都是去年冰点时期的5倍以上，我认为这部分销售量主要是去年冰点时期被压缩的观望刚需逐步释放，由此带动整个地区楼市回暖的迹象很明显。回观平湖楼市近期成交量也大幅上扬，有的在售楼盘已销售7成以上，开发商毕竟是利益至上者，一旦行情看好就要涨价，补回去年冰点时期的损失。这样的楼盘毕竟案量不大，即使涨价，对平湖楼市整体上涨的影响也有限。

    所以我认为2009年平湖楼市价格整体还是与往年一样，保持平稳小幅增长。当然不排除局部楼盘销售节点上的开盘大礼、团购打折等优惠活动和热销楼盘的跳跃性涨价。